Покупка или продажа квартиры — дело ответственное и непростое. Вот некоторые моменты, на которые необходимо обратить особое внимание, чтобы сделка прошла без проблем.
СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ
ВЫБОР ВАРИАНТА
Прежде чем переходить к осмотру квартиры, оцените инфраструктуру района, в котором она расположена (в том числе периодичность движения общественного транспорта, удаленность от остановок, медицинских, образовательных, культурных и иных учреждений).
Остерегайтесь квартир с необоснованно заниженной ценой. Хороший вариант вряд ли будет стоить ниже аналогов.
При посещении квартиры внимательно осмотрите состояние потолков, полов, стен, санузлов. Обратите внимание на шумоизоляцию (не слышно ли соседей, движения лифта). Обязательно выясните, проводилась ли в квартире перепланировка, попросите показать план квартиры. Наличие неузаконенной перепланировки — это повод для существенного снижения цены, т.к. ответственность за такую перепланировку ляжет на ваши плечи.
ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ КВАРТИРЫ
Первое, что нужно сделать, — проверить право собственности продавца на квартиру. Для этого закажите выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделать это можно в Управлении Росреестра. В этом документе будут указаны данные обо всех предыдущих собственниках жилья, имеющихся обременениях, арестах и т.д.
Можно попросить продавца взять выписку из домовой книги. В ней указывается вся информация о зарегистрированных жильцах. Также не помешает справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным и жилищным платежам, а также взносам на капитальный ремонт.
Стоит остерегаться квартир, в которых на момент продажи зарегистрированы жильцы. Обычно такие квартиры стоят существенно дешевле. Но проблема состоит в том, что не всех граждан новый собственник сможет выписать из квартиры. Например, нельзя выписать человека, который в свое время дал согласие на приватизацию жилья прежнему собственнику. Он сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире, выписаться он может только по своей воле.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Заранее договоритесь с продавцом о способе расчета и подробно опишите его в договоре купли-продажи. Это может быть, например, передача наличных денег, банковский перевод, передача денег через банковскую ячейку и др.
Важно: передавать деньги за квартиру необходимо именно в том порядке и в те сроки, которые прописаны в договоре.
Договор купли-продажи вы можете составить самостоятельно. Можно обратиться за этой услугой в юридическую фирму или к нотариусу. Но обращаю внимание: заверять этот договор у нотариуса совсем не обязательно, это полностью зависит от усмотрения сторон.
В договоре должны быть отражены все основные условия сделки: данные о продавце и покупателе, в полном объеме должен быть описан объект недвижимости (в том числе его расположение, площадь, количество комнат, указан документ, подтверждающий собственность продавца и т.д.), должна быть прописана цена, четко определен порядок расчетов и т.д.
Если на квартиру есть какие-то обременения (например, в ней зарегистрированы жильцы), в договоре этот пункт обязательно должен быть отражен.
После составления договора продавцу и покупателю нужно обратиться в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. За эту регистрацию необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб. Эту сумму можно распределить по договоренности с продавцом в равных долях или иным способом. Максимум через месяц вы получите свидетельство о праве собственности на квартиру.
После этой процедуры вы станете законным собственником квартиры, а прежний собственник утратит все права на нее.
СОВЕТЫ ПРОДАВЦУ
ОЦЕНКА КВАРТИРЫ И ПОИСК ПОКУПАТЕЛЕЙ
При самостоятельной продаже квартиры очень важно правильно определить ее цену. Для этого проанализируйте, за какую цену выставлено на продажу аналогичное жилье. Тут важно учитывать район, в котором расположена квартира, ее состояние, состояние дома и подъезда, расположение квартиры в доме, площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии и т.д.
Определившись с ценой, необходимо дать объявление о продаже. Сейчас существует множество рекламных изданий по недвижимости, которые принимают объявления бесплатно. Можно подать рекламу через местные СМИ, разместить на интернет-ресурсах. Обезопасьте себя от неожиданных поздних звонков — укажите в объявлении время, в которое вас можно беспокоить.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕГ
На данном этапе для продавца актуальны те же моменты, которые были указаны для покупателя. Но есть некоторые нюансы.
Продавцу до составления договора необходимо собрать документы на квартиру. Перечень этих документов в конкретной ситуации может быть различным (свидетельство о праве собственности, документы о приобретении в собственность квартиры (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.п.), нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу, разрешение органа опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние) и т.п.
Лучше всего еще до встречи с покупателем получить консультацию в Управлении Росреестра о перечне документов, которые потребуются в вашем случае для продажи квартиры.
Перед заключением договора купли-продажи не забудьте сняться с регистрации в квартире сами, а также решить вопрос о регистрации всех остальных жильцов. Кстати, по соглашению с покупателем вы можете прописать в договоре конкретный срок, в течение которого вы обязуетесь выписаться из квартиры уже после подписания договора.
Пожалуй, самый ответственный момент для продавца в сделке — это получение денег от покупателя. Поэтому лучше не выбирать способ наличной оплаты, а отдать предпочтение операциям через банк. Например, в последнее время стал весьма распространен способ расчета через банковский аккредитив. Суть этого способа заключается в том, что покупатель кладет деньги на специальный счет банка, а банк перечисляет деньги продавцу по завершении регистрации перехода права собственности на квартиру. В таком случае и продавец покупатель одинаково защищены гарантиями банка.